Hypotheek zonder vast contract? Dit zijn je mogelijkheden

Geen vast contract betekent niet automatisch dat je geen hypotheek kunt krijgen. Wel bepaalt je arbeidscontract voor een belangrijk deel hoe een geldverstrekker jouw inkomen beoordeelt.

Met een tijdelijk contract en een intentieverklaring kan je huidige inkomen volledig worden meegenomen. Zonder intentieverklaring zijn er andere mogelijkheden, zoals het gemiddelde inkomen over meerdere jaren, de Arbeidsmarktscan of voor uitzendkrachten een Perspectiefverklaring.

Welke route bij jou past, hangt af van je contract, arbeidsverleden en de voorwaarden van de geldverstrekker.

Waar kijkt een geldverstrekker naar als je geen vast contract hebt?

Een geldverstrekker wil vooral weten welk inkomen verantwoord kan worden meegenomen voor de looptijd van je hypotheek. Daarvoor wordt gekeken naar je actuele inkomen, je contractvorm en hoe bestendig je inkomen naar verwachting is.

De mogelijkheden hieronder zijn gebaseerd op de NHG-regels voor 2026. Voor een hypotheek met NHG geldt in 2026 een grens van €470.000. Bij aanvullende energiebesparende voorzieningen kan deze oplopen tot €498.200. In ons artikel over de NHG-grens in 2026 leggen we uit welke voorwaarden daarbij horen.

Ben je starter en wil je vooral weten wat jouw inkomen uiteindelijk betekent voor je leenruimte? Dan spelen naast je contract ook onder andere de hypotheekrente, financiële verplichtingen en eventueel het inkomen van je partner mee bij hoeveel hypotheek je als starter kunt krijgen.

Werk je niet in loondienst maar als zelfstandige? Dan wordt je inkomen anders beoordeeld. In onze uitleg over een hypotheek als zzp’er lees je welke cijfers en inkomensgegevens daarbij belangrijk zijn.

Tijdelijk contract met een intentieverklaring

Heb je een tijdelijk contract met een intentieverklaring voor onbepaalde tijd? Dan kan je actuele inkomen voor de volledige looptijd van de hypotheek worden meegenomen.

Daarvoor moet je werkgever op de werkgeversverklaring aangeven dat het tijdelijke dienstverband bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt voortgezet voor onbepaalde tijd. Alleen wanneer daadwerkelijk sprake is van een intentie voor onbepaalde tijd, geldt dit binnen de NHG-regels als intentieverklaring.

Daarnaast moet je proeftijd voorbij zijn. De geldverstrekker vraagt doorgaans om een werkgeversverklaring en een recente loonstrook.

Een intentieverklaring is geen garantie dat je uiteindelijk daadwerkelijk een vast contract krijgt. Het is de verwachting van je werkgever op het moment dat de verklaring wordt afgegeven.

Nul-urencontract: inkomen over meerdere jaren

Heb je een nul-urencontract? Dan wordt binnen de NHG-regels gekeken naar wat je daadwerkelijk hebt verdiend over de afgelopen drie kalenderjaren.

Je inkomen kan bijvoorbeeld worden vastgesteld aan de hand van inkomensgegevens over die periode. Ook kan de Inkomensbepaling Loondienst worden gebruikt. Daarbij worden gegevens uit je UWV-verzekeringsbericht gebruikt om het toetsinkomen vast te stellen.

Ben je pas recent structureel meer gaan verdienen of meer uren gaan werken? Dan komt die stijging niet altijd volledig terug wanneer je inkomen op basis van een langere periode wordt bepaald.

Voor een nul-urencontract kan de Arbeidsmarktscan binnen de NHG-regels niet worden gebruikt.

Heb je een andere vorm van oproep- of invalwerk? Dan kan de route anders zijn. Het is daarom belangrijk om eerst naar je exacte contractvorm te kijken voordat wordt bepaald welk inkomen in de hypotheekaanvraag kan worden gebruikt.

Tijdelijk contract zonder intentieverklaring: de Arbeidsmarktscan

Heb je een tijdelijk of flexibel contract zonder intentieverklaring en onvoldoende arbeidsverleden om je hypotheekaanvraag goed op drie volledige kalenderjaren te baseren? Dan kan de Arbeidsmarktscan een mogelijkheid zijn.

De Arbeidsmarktscan kijkt niet alleen naar wat je op dit moment verdient, maar ook naar je kansen op de arbeidsmarkt. Onder andere je leeftijd, beroep, opleiding en regio worden meegenomen.

Je krijgt een score tussen 0 en 100. Vanaf 70 punten is het arbeidsmarktperspectief voldoende om de scan binnen de NHG-regels te kunnen gebruiken.

Daarnaast berekent de scan een verdiencapaciteit. Dat is belangrijk voor je hypotheek: je huidige salaris wordt namelijk niet automatisch volledig als toetsinkomen gebruikt. Het toetsinkomen is het laagste bedrag van je actuele inkomen en de verdiencapaciteit die uit de Arbeidsmarktscan komt.

Om de scan binnen NHG te gebruiken, moet je in de laatste 14 maanden minimaal 12 maanden inkomen uit arbeid hebben gehad. Het rapport mag op de datum van het bindende hypotheekaanbod maximaal zes maanden oud zijn.

Je kunt gratis bekijken of je score voldoende is. Wil je het rapport daadwerkelijk voor je hypotheekaanvraag gebruiken, dan kost dit €125.

Uitzendkrachten en werknemers met een nul-urencontract kunnen deze route in 2026 niet gebruiken.

Uitzendkracht: de Perspectiefverklaring

Werk je als uitzendkracht? Dan kun je binnen de NHG-regels gebruikmaken van een Perspectiefverklaring.

Daarvoor moet je minimaal 26 weken via hetzelfde uitzendbureau hebben gewerkt. Daarnaast moet je in de laatste 14 maanden minimaal 12 maanden inkomen uit arbeid hebben gehad.

De Perspectiefverklaring kijkt niet alleen naar hoelang je al bij het uitzendbureau werkt. Ook je arbeidsmarktpositie en toekomstige inzetbaarheid worden beoordeeld. Daarbij kunnen bijvoorbeeld je werkervaring, eerdere beoordelingen, cv en kansen op de arbeidsmarkt worden meegenomen.

Je gebruikt de Perspectiefverklaring samen met een bijbehorende werkgeversverklaring. Zowel de Perspectiefverklaring als die werkgeversverklaring mogen op de datum van het bindende hypotheekaanbod maximaal zes maanden oud zijn.

Niet ieder uitzendbureau kan zelf een Perspectiefverklaring afgeven. Controleer daarom op tijd of jouw uitzendbureau hiervoor is aangesloten.

Hoeveel hypotheek krijg je zonder vast contract?

Geen vast contract hebben betekent niet automatisch dat je minder kunt lenen. Het verschil zit vooral in de manier waarop wordt bepaald welk inkomen als toetsinkomen mag worden gebruikt.

Heb je bijvoorbeeld een tijdelijk contract met een geldige intentieverklaring? Dan kan je actuele inkomen voor de volledige looptijd worden meegenomen.

Bij een Arbeidsmarktscan kan juist het lagere bedrag van je huidige inkomen en de berekende verdiencapaciteit bepalend zijn. Bij een nul-urencontract kan het inkomen over meerdere jaren als basis worden gebruikt.

Zodra het toetsinkomen is vastgesteld, spelen grotendeels dezelfde andere factoren mee als bij iedere hypotheekaanvraag. Denk aan:

• de actuele hypotheekrente;
• een studieschuld;
• persoonlijke leningen;
• private lease;
• alimentatieverplichtingen;
• het inkomen en de financiële verplichtingen van je partner.

Het is daarom mogelijk dat twee mensen met hetzelfde maandsalaris uiteindelijk toch een andere maximale hypotheek hebben.

Wat kun je alvast regelen voordat je gaat bieden?

Je hoeft niet te wachten tot je een woning hebt gevonden om duidelijkheid te krijgen over je inkomen.

Verzamel vooraf in ieder geval je recente loonstroken en vraag je UWV-verzekeringsbericht op. Heb je jaaropgaven van eerdere jaren? Houd die dan ook bij de hand.

Vraag een werkgeversverklaring niet maanden van tevoren aan. Binnen de NHG-regels mogen een reguliere werkgeversverklaring en bijbehorende loonstrook doorgaans maximaal drie maanden oud zijn. Bij de Perspectiefverklaring geldt voor de bijbehorende werkgeversverklaring een termijn van maximaal zes maanden.

Laat daarnaast vooraf bepalen welke inkomensroute bij jouw contract past. Dan weet je voordat je een bod uitbrengt of je huidige inkomen kan worden gebruikt, een inkomen over meerdere jaren nodig is of je eerst aan de voorwaarden van bijvoorbeeld de Arbeidsmarktscan of Perspectiefverklaring moet voldoen.

Koop je samen? Dan worden ook het inkomen en de financiële verplichtingen van je partner meegenomen.

Eerst weten welke inkomensroute voor jou geldt?

Met een tijdelijk of flexibel contract zijn er dus verschillende manieren waarop je inkomen voor een hypotheek kan worden beoordeeld. Welke route het beste aansluit, hangt af van je arbeidscontract, arbeidsverleden en persoonlijke financiële situatie.

Neem je arbeidsovereenkomst en recente loonstrook mee naar het gesprek. Heb je al een werkgeversverklaring, UWV-verzekeringsbericht, Arbeidsmarktscan of Perspectiefverklaring? Dan kunnen we die direct meenemen.

Wij kijken vervolgens welk inkomen een geldverstrekker kan gebruiken en wat dat betekent voor je maximale hypotheek. Zo weet je niet alleen óf je zonder vast contract een hypotheek kunt krijgen, maar ook binnen welk budget je verantwoord naar een woning kunt zoeken.

Voor hypotheekadvies in Den Haag, Leiden en Voorburg kun je bij onze adviseurs terecht. Ook onze financiële adviseurs zijn werkzaam in Den Haag, Leiden en Voorburg.