Hypotheek verhogen voor een verbouwing: mogelijkheden en subsidies in 2026

Een dakopbouw, nieuwe keuken, aanbouw of verduurzaming kan een flinke investering zijn. Heb je onvoldoende spaargeld, maar wel overwaarde in je woning? Dan kan het verhogen van je hypotheek een manier zijn om de verbouwing te financieren.

Gebruik je het extra geleende bedrag voor onderhoud of verbetering van je eigen woning, dan kan de hypotheekrente onder voorwaarden aftrekbaar zijn. Of verhogen mogelijk én verstandig is, hangt onder meer af van je inkomen, woningwaarde, bestaande hypotheek en de kosten van de verbouwing. Ook subsidies en speciale regelingen voor verduurzaming kunnen invloed hebben op het bedrag dat je uiteindelijk zelf moet financieren.

Wat heb je nodig om je hypotheek te verhogen voor een verbouwing?

Een geldverstrekker kijkt bij een hypotheekverhoging naar twee belangrijke grenzen. Allereerst moet de hogere maandlast passen bij je inkomen. Daarnaast speelt de waarde van je woning een rol.

Normaal gesproken mag je totale hypotheek niet hoger zijn dan 100% van de woningwaarde. Gebruik je een deel van het geld voor toegestane energiebesparende voorzieningen? Dan kan onder voorwaarden extra financieringsruimte ontstaan. De totale hypotheek kan voor deze maatregelen oplopen tot 106% van de woningwaarde.

Dat betekent niet automatisch dat je die volledige ruimte ook kunt lenen. Je inkomen en de geldende leennormen blijven bepalend. Bij verduurzaming kan daarnaast het energielabel van je woning invloed hebben op de extra leenruimte.

Of je de hypotheek onderhands kunt verhogen of een tweede hypotheek nodig hebt, hangt onder andere af van het bedrag waarvoor je hypotheek oorspronkelijk bij het Kadaster is ingeschreven. Soms is het bovendien verstandig om niet alleen naar de verhoging te kijken, maar je hypotheek breder te herzien als je rente, looptijd of huidige hypotheekvorm niet meer goed bij je situatie passen.  

Bij een onderhandse verhoging kan een nieuwe hypotheekakte soms achterwege blijven.

Zo gaat het geld van je hypotheek naar de verbouwing

Het extra geleende bedrag wordt niet altijd direct op je betaalrekening gestort. Geldverstrekkers werken bij een verbouwing vaak met een verbouwingsdepot. Dat is een aparte rekening waarop het geld voor de werkzaamheden wordt gereserveerd.

Vanuit dat depot betaal je bijvoorbeeld facturen van de aannemer, installateur of leverancier. De geldverstrekker kan vragen om facturen of andere bewijsstukken voordat een bedrag wordt uitgekeerd.

Ook fiscaal maakt het uit of je gebruikmaakt van een verbouwingsdepot of het geleende bedrag rechtstreeks ontvangt.

Wanneer is de rente aftrekbaar?

Voor een nieuw leningdeel dat je in 2026 afsluit, moet je aan de voorwaarden voor de eigenwoningschuld voldoen om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek. Dat betekent onder andere dat je het leningdeel in principe binnen maximaal 30 jaar annuïtair of lineair aflost.

Het geleende geld moet bovendien daadwerkelijk worden gebruikt voor onderhoud of verbetering van je eigen woning. Denk bijvoorbeeld aan:

• een nieuwe keuken of badkamer;
• een aanbouw of dakopbouw;
• kozijnen, ramen of deuren;
• werkzaamheden aan de tuin die bij de woning hoort;
• vaste vloeren die onderdeel worden van de woning;
• zonnepanelen;
• een warmtepomp;
• dak-, vloer-, gevel- of spouwmuurisolatie.

Bewaar facturen en betaalbewijzen daarom goed. De kosten van de verbouwing zelf zijn niet aftrekbaar. De rente over het geleende bedrag en bepaalde financieringskosten kunnen dat onder voorwaarden wel zijn.

Met een verbouwingsdepot

Voor een verbouwingsdepot geldt maximaal twee jaar een speciale fiscale regeling.

In de eerste zes maanden mag je de betaalde rente over de verbouwingslening aftrekken zonder de rente die je op het depot ontvangt daarmee te verrekenen. In de achttien maanden daarna trek je de ontvangen depotrente wel af van de betaalde rente. Het bedrag dat overblijft, kan dan aftrekbaar zijn.

Na twee jaar stopt deze speciale depotregeling. Staat er op dat moment nog geld ongebruikt in het depot, dan verandert de fiscale behandeling van dat bedrag. Het nog niet gebruikte deel van het depot is dan in principe een bezitting in box 3 en het bijbehorende deel van de lening een schuld in box 3.

Gebruik je later alsnog een deel van dat geld aantoonbaar voor de verbouwing? Dan kan de rente over dat gebruikte deel vanaf dat moment weer aftrekbaar worden.

Zonder verbouwingsdepot

Krijg je het geld rechtstreeks tot je beschikking? Dan gelden andere termijnen.

Gedurende de eerste zes maanden mag je de rente en financieringskosten over de volledige verbouwingslening onder voorwaarden aftrekken, ook wanneer nog niet het hele bedrag is uitgegeven.

Na die zes maanden mag je alleen rente aftrekken over het bedrag dat daadwerkelijk aan onderhoud of verbetering van de woning is besteed. Ook daarom is het belangrijk om goed bij te houden wanneer en waaraan je het geleende geld uitgeeft.

Wat kost het om je hypotheek te verhogen?

Bij een hypotheekverhoging kun je te maken krijgen met verschillende eenmalige kosten. Denk aan:

• hypotheekadvies en bemiddeling;
• een taxatie van de woning;
• notariskosten voor een nieuwe hypotheekakte;
• kadastrale kosten.

Is je hypotheek bij het Kadaster destijds voor een hoger bedrag ingeschreven dan je nu hebt geleend? Dan kan een geldverstrekker soms een onderhandse verhoging toestaan. Je hoeft dan niet opnieuw naar de notaris. Is er onvoldoende ruimte binnen de bestaande inschrijving, dan kan een aanvullende hypotheekakte nodig zijn.

Gebruik je de hypotheekverhoging voor je eigen woning en voldoet het nieuwe leningdeel aan de fiscale voorwaarden? Dan kunnen bepaalde financieringskosten, zoals advies-, taxatie- en notariskosten voor de hypotheekakte, aftrekbaar zijn.

Let daarnaast op de rente. Voor het nieuwe leningdeel geldt niet automatisch hetzelfde rentepercentage als voor je bestaande hypotheek. De actuele hypotheekrente geeft daarom een eerste beeld van het niveau waarop nieuwe leningdelen op dit moment worden aangeboden. Het uiteindelijke percentage hangt af van onder andere de geldverstrekker, rentevaste periode en jouw situatie. 

Je hypotheek verhogen voor verduurzaming

Combineer je de verbouwing met verduurzaming? Dan zijn er in 2026 verschillende manieren waarop je financiering en subsidies kunt combineren.

Denk daarom niet alleen na over hoeveel je via je hypotheek kunt lenen. Kijk ook naar landelijke en lokale regelingen voordat je definitief bepaalt hoeveel eigen geld of financiering je nodig hebt.

Hypotheek verhogen met NHG

Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie en wil je de verhoging ook onder NHG laten vallen? Dan gelden de voorwaarden en grenzen van NHG.

De normale NHG-grens bedraagt in 2026 €470.000. Financier je aanvullende energiebesparende voorzieningen mee, dan kan de grens oplopen tot €498.200. Het bedrag boven €470.000 moet volledig worden besteed aan toegestane energiebesparende voorzieningen.

In ons artikel over de NHG-grens in 2026 leggen we uitgebreider uit welke bedragen en voorwaarden gelden wanneer je een hypotheek met NHG afsluit of aanpast.

ISDE-subsidie in 2026

Met de Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing, oftewel ISDE, kun je als woningeigenaar subsidie krijgen voor verschillende verduurzamingsmaatregelen.

Denk onder andere aan:

• isolatie;
• een warmtepomp;
• een zonneboiler;
• aansluiting op een warmtenet;
• bepaalde energiezuinige ventilatiesystemen.

Voor isolatiemaatregelen vraag je de subsidie in principe aan nadat de werkzaamheden zijn uitgevoerd. Daarbij geldt een aanvraagtermijn van 24 maanden.

Voer je binnen 24 maanden meer dan één isolatiemaatregel uit? Dan kan het subsidiebedrag voor de isolatiemaatregelen verdubbelen. Dat geldt ook wanneer je isolatie combineert met bijvoorbeeld een warmtepomp, zonneboiler of aansluiting op een warmtenet.

Voor een eerste lucht-waterwarmtepomp bedraagt het startbedrag in 2026 €1.025. Daar kan een bedrag per kW en eventueel een energielabelbonus bovenop komen.

Nieuw in 2026 is dat onder voorwaarden ook subsidie beschikbaar is voor energiezuinige ventilatie wanneer je deze combineert met isolatie. Voor een geschikt ventilatiesysteem bedraagt de subsidie €400. Combineer je isolatie alleen met ventilatie, dan zorgt die ventilatiemaatregel er niet voor dat de isolatiesubsidie wordt verdubbeld.

Controleer voor je opdracht geeft altijd de actuele voorwaarden en meldcodes bij RVO. Daarmee voorkom je dat je in je verbouwingsbegroting rekent op een subsidie waarvoor jouw maatregel uiteindelijk niet in aanmerking komt.

Energiebespaarlening van het Nationaal Warmtefonds

Voor een verduurzaming hoef je niet altijd je hypotheek te verhogen. De Energiebespaarlening van het Nationaal Warmtefonds kan een alternatief of aanvulling zijn.

Als eigenaar-bewoner van een bestaande woning kun je in 2026 tussen €1.000 en €29.000 lenen voor goedgekeurde verduurzamingsmaatregelen. De standaardlooptijden zijn 7, 10 of 15 jaar. Leen je meer dan €15.000, dan kan ook een looptijd van 20 jaar mogelijk zijn.

Heb je alleen of samen een verzamelinkomen van minder dan €60.000? Dan kun je onder de geldende voorwaarden in aanmerking komen voor een Energiebespaarlening tegen 0% rente.

Het geld wordt via een bouwdepot beschikbaar gesteld. Je gebruikt het dus gericht voor de verduurzamingsmaatregelen waarvoor de lening is aangevraagd.

Het voordeel ten opzichte van een hypotheekverhoging is dat je voor deze lening geen extra hypotheek op de woning hoeft te vestigen en daardoor bijvoorbeeld geen notariskosten voor een hypotheekakte hebt. Welke vorm uiteindelijk voordeliger is, hangt af van het bedrag, de looptijd en je persoonlijke financiële situatie.

Subsidies voor verduurzaming in Den Haag

Ook de gemeente Den Haag heeft in 2026 regelingen voor woningisolatie en woningverbetering.

Woon je buiten de aangewezen stadsrenovatiewijken? Dan kan binnen de subsidieregeling voor overige Haagse wijken maximaal €1.000 per woning beschikbaar zijn. Voor inwoners met een Ooievaarspas of energietoeslag kan de totale bijdrage oplopen tot €4.500.

Voor verschillende stadsrenovatiewijken gelden ruimere regelingen. In onder andere de Schilderswijk, Spoorwijk, Transvaal, delen van Laak, Rustenburg-Oostbroek en Den Haag Zuidwest kan voor woningisolatie maximaal €2.300 per woning beschikbaar zijn. Voor inwoners met een Ooievaarspas of energietoeslag kan dit binnen die regeling oplopen tot €5.800.

Voor bepaalde woningen en VvE’s met zowel slechte isolatie als achterstallig onderhoud bestaan daarnaast aparte regelingen met hogere bedragen.

De precieze voorwaarden hangen dus af van je adres, woning en persoonlijke situatie. Bovendien zijn de budgetten beperkt. Controleer daarom vóór de verbouwing welke Haagse regeling op jouw woning van toepassing is.

Hypotheek verhogen of een persoonlijke lening?

Een hypotheekverhoging is niet de enige manier om een verbouwing te financieren.

Een persoonlijke lening heeft doorgaans een vaste rente, vaste looptijd en vaste maandtermijn. Je woning hoeft daarbij niet als extra onderpand te worden gebruikt. De rente ligt meestal hoger dan bij een hypotheek, maar je hebt ook niet dezelfde hypotheekgerelateerde kosten.

Een hypotheekverhoging is daardoor niet automatisch de goedkoopste oplossing. Bij een kleiner verbouwingsbedrag kunnen advies-, taxatie- en eventuele notariskosten relatief zwaar meetellen. Daarnaast kan een hypotheek over een langere periode worden afgelost. Een lager rentepercentage betekent dus niet vanzelfsprekend dat je over de volledige looptijd ook minder rente betaalt.

Wil je de financieringsvormen goed tegen elkaar afwegen? Bij de keuze tussen een persoonlijke lening of doorlopend krediet spelen onder andere rente, looptijd, flexibiliteit en totale kosten een rol.

Eerst weten hoeveel je verantwoord kunt verhogen?

Wat je kunt lenen voor een verbouwing hangt af van je inkomen, woningwaarde, bestaande hypotheek en het bedrag dat je nodig hebt. Heb je al een offerte van de aannemer? Neem die dan mee in de berekening. Ga je verduurzamen, zet dan ook de geplande maatregelen en mogelijke subsidies op een rij.

Wij kunnen vervolgens berekenen hoeveel financiële ruimte er is, welke manier van financieren bij je situatie past en wat een verhoging betekent voor je maandlasten. Daarbij kijken we niet alleen naar wat maximaal mogelijk is, maar ook naar wat financieel verstandig blijft.

Wil je jouw hypotheek verhogen in Den Haag, Leiden of Voorburg? Dan nemen we je verbouwingsplannen direct mee en brengen we de mogelijkheden voor jouw woning en financiële situatie in kaart.

Onze financiële adviseurs zijn werkzaam in Den Haag, Leiden en Voorburg.