Aflossingsvrije hypotheek: wat het is en voor wie dit nog interessant is

Een aflossingsvrije hypotheek kun je in 2026 nog steeds afsluiten. Wat vaak verrast, is dat de fiscale spelregels sinds 2013 drastisch zijn veranderd en dat een aantal grote geldverstrekkers sinds mei 2026 ook de maximale omvang van het aflossingsvrije deel heeft aangescherpt. Dit artikel legt uit wat een aflossingsvrije hypotheek precies inhoudt, wanneer je nog renteaftrek krijgt en voor wie deze vorm nu nog daadwerkelijk interessant is.

Wat is een aflossingsvrije hypotheek?

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je gedurende de looptijd alleen rente. Je lost niets af, waardoor je maandlasten lager zijn dan bij een annuïtaire of lineaire hypotheek. Aan het einde van de looptijd, meestal na dertig jaar, moet je de volledige hoofdsom in één keer terugbetalen. Dat kan met eigen vermogen, met de verkoop van de woning, of door de lening op dat moment te herfinancieren.

Doordat er geen aflossing plaatsvindt, bouw je via deze hypotheekvorm zelf geen vermogen op in je woning. Overwaarde ontstaat dan alleen wanneer de woning in waarde stijgt, niet doordat je de schuld aflost.

Waarom een nieuw aflossingsvrij deel meestal geen renteaftrek meer geeft

Voor hypotheken die je vanaf 1 januari 2013 afsluit, geldt een harde eis van de Belastingdienst: je moet de lening minimaal annuïtair of lineair aflossen binnen dertig jaar om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen. Een leningdeel dat je nu volledig aflossingsvrij afsluit, voldoet niet aan die eis. De rente over dat deel is dan niet aftrekbaar.

Dat betekent niet dat een aflossingsvrij deel onmogelijk is. Het betekent wel dat je bewust een leningdeel zonder renteaftrek toevoegt aan een hypotheek waarvan de rest wel aan de aflossingseis voldoet.

Had je je hypotheek al vóór 2013? Dan gelden andere regels

Voor aflossingsvrije hypotheken die al op 31 december 2012 bestonden, geldt overgangsrecht. Zolang je het geleende bedrag niet verhoogt, behoud je de renteaftrek onder de oude voorwaarden, ook als je oversluit naar een andere geldverstrekker. Deze renteaftrek is wel aan een termijn gebonden: in de praktijk loopt de aftrek maximaal dertig jaar vanaf het moment dat je de lening oorspronkelijk afsloot. Voor de oudste aflossingsvrije hypotheken komt dat einde dus dichterbij.

Ben je van plan te verhuizen, over te sluiten of je hypotheek aan te passen? Dan is het goed om vooraf te laten uitzoeken of en hoelang je de renteaftrek op je aflossingsvrije deel nog behoudt.

Wat er sinds mei 2026 verandert bij een aantal geldverstrekkers

Los van de fiscale kant hebben verschillende grote geldverstrekkers hun eigen acceptatienormen aangescherpt. Rabobank en Obvion hanteren sinds 11 mei 2026 een maximum van 30 procent van de woningwaarde voor het aflossingsvrije deel, met een absoluut plafond van €150.000. ASN Bank volgt dezelfde grens van 30 procent en stelt daarbij als extra voorwaarde dat het aflossingsvrije deel gekoppeld moet zijn aan de eigen woning of de verduurzaming ervan. Eerder konden veel geldverstrekkers nog tot 50 procent aflossingsvrij financieren.

Deze aangescherpte normen gelden niet met terugwerkende kracht. Heb je nu al een aflossingsvrije hypotheek bij een van deze geldverstrekkers, dan verandert er voorlopig niets. Pas bij verhuizen, verhogen, oversluiten naar een andere aanbieder of het einde van de looptijd tellen de nieuwe grenzen mee. Niet elke geldverstrekker hanteert dezelfde normen, dus dit verschilt per aanbieder.

Ook de Nationale Hypotheek Garantie kent eigen regels. Als starter kun je met NHG geen aflossingsvrij deel financieren: de lening moet volledig annuïtair of lineair worden afgelost binnen dertig jaar. Heb je al een aflossingsvrije hypotheek en wil je die met NHG oversluiten, dan mag dat aflossingsvrije deel onder voorwaarden tot 50 procent van de marktwaarde blijven.

Het verschil met een annuïtaire of lineaire hypotheek

Bij een annuïtaire hypotheek betaal je een vast brutobedrag per maand. In het begin bestaat dat bedrag vooral uit rente en later steeds meer uit aflossing. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af, waardoor de rente en dus de maandlast geleidelijk daalt. Bij beide vormen bouw je gedurende de looptijd vermogen op in je woning en behoud je de renteaftrek, mits je aan de aflossingseis voldoet.

Een aflossingsvrije hypotheek kent geen van beide bewegingen. De maandlast blijft in beginsel gelijk, er vindt geen vermogensopbouw plaats via aflossing en de volledige schuld staat aan het einde van de looptijd nog open.

Voor wie is een aflossingsvrije hypotheek nu nog interessant?

Voor starters die nu een eerste hypotheek afsluiten, is een volledig aflossingsvrije hypotheek meestal geen optie meer, al is een beperkt aflossingsvrij deel soms nog mogelijk zonder renteaftrek op dat deel.

Een aflossingsvrije hypotheek, of een deel daarvan, is nu vooral relevant voor huiseigenaren met een bestaande aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013, die willen weten hoe lang ze de renteaftrek nog behouden en wat er gebeurt bij verhuizen of oversluiten. Ook voor mensen die voldoende ander vermogen, zoals spaargeld of een verwachte erfenis, achter de hand hebben om de hoofdsom aan het einde van de looptijd af te lossen. En voor huiseigenaren die bewust kiezen voor lagere maandlasten nu, bijvoorbeeld met het oog op pensionering, en die de gevolgen voor hun vermogensopbouw kennen en accepteren.

De risico’s van een aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek verlaagt je maandlasten, maar verschuift het risico naar het einde van de looptijd. Zonder aflossing of waardestijging van de woning kan de restschuld op dat moment nog net zo hoog zijn als bij het begin. Ook bij pensionering telt mee dat een lager inkomen de leencapaciteit beperkt, wat het herfinancieren van een aflossingsvrij deel lastiger kan maken. Laat daarom altijd doorrekenen wat een aflossingsvrij deel voor jouw renteaftrek, je maandlasten op langere termijn en je situatie bij pensionering betekent, in plaats van alleen te kijken naar de lagere maandlast nu.

Je hypotheeksituatie laten beoordelen

Welke regels voor jou gelden, hangt af van wanneer je de lening oorspronkelijk afsloot en bij welke geldverstrekker je hypotheek loopt. Bij hypotheekadvies van DOEN Hypotheken & Verzekeringen zoekt een adviseur dat met je uit: of je het overgangsrecht nog behoudt, hoelang de renteaftrek nog doorloopt, en wat de mogelijkheden zijn als je (een deel van) je hypotheek alsnog aflossingsvrij wilt financieren. De adviseur kijkt daarbij naar je volledige hypotheek, niet alleen naar één leningdeel.

Wil je eerst een eerste inzicht in wat je op basis van je inkomen zou kunnen lenen? Met de tool om je maximale hypotheek te berekenen krijg je een indicatie. Deze berekening houdt geen rekening met een aflossingsvrij deel; wat dat voor jouw situatie betekent, bekijkt de adviseur apart met je.

Heb je al een aflossingsvrije hypotheek en wil je die aanpassen, bijvoorbeeld omdat de rentevaste periode afloopt of je situatie is veranderd? Dan is een hypotheek herzien vaak de eerste stap, waarbij ook wordt bekeken of je de renteaftrek behoudt.